Jueves 09 de octubre de 2025

Un criterio clave para los no residentes en España

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha dictado una resolución de gran trascendencia en materia de fiscalidad inmobiliaria internacional.
La resolución, de fecha 21 de octubre de 2024 (RG 3152/2021), aclara un aspecto fundamental del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): si un vendedor no residente puede minorar el importe del IIVTNU (plusvalía municipal) en su declaración, aunque el comprador —obligado a pagarlo como sustituto del contribuyente— aún no lo haya ingresado al Ayuntamiento.

Esta decisión refuerza la seguridad jurídica de los contribuyentes no residentes y alinea la tributación con la realidad económica de las operaciones inmobiliarias internacionales, un punto especialmente relevante para quienes venden propiedades en España desde el extranjero.

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El caso: una compraventa en Fuengirola

El asunto tiene su origen en la venta de un inmueble situado en Fuengirola (Málaga) por parte de un matrimonio residente en Suecia.
En la escritura pública de compraventa se recogió que el comprador retenía 2.469 euros del precio de venta para destinarlo al pago de la plusvalía municipal (IIVTNU).
Los vendedores presentaron su declaración del IRNR (modelo 210) y dedujeron dicha cantidad del valor de transmisión, argumentando que no habían percibido efectivamente esa parte del precio.

Sin embargo, la Oficina Nacional de Gestión Tributaria (ONGT) entendió que la deducción no era válida, pues el comprador aún no había ingresado el impuesto.
La Administración sostuvo que solo puede deducirse el IIVTNU cuando se acredita su pago efectivo, y no por mera retención en escritura.
Por ello, incrementó la ganancia patrimonial declarada e impuso incluso una sanción por infracción leve.

El debate: ¿puede deducirse una cantidad retenida no ingresada?

La cuestión central era si un no residente puede deducir en el IRNR la plusvalía municipal cuando el comprador la ha retenido pero todavía no la ha abonado al Ayuntamiento.

El TEAC parte del artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que establece que, cuando el transmitente sea no residente, el sujeto pasivo sustituto es el comprador.
Esto significa que la obligación de pagar la plusvalía recae en el adquirente, no en el vendedor extranjero.

Por tanto, si el comprador retiene parte del precio para cumplir esa obligación, el vendedor recibe realmente menos dinero, aunque el ingreso del impuesto se produzca más adelante.
Esa cantidad, explica el TEAC, constituye una minoración válida del valor de transmisión a efectos del IRNR.

La lógica del sistema tributario: prevalece la realidad económica

La decisión del TEAC se apoya en un principio básico del derecho tributario: gravar solo la ganancia realmente obtenida.
El IRNR calcula la ganancia patrimonial como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
Y este último debe ser el importe efectivamente percibido, no el nominal.

Negar la deducción del IIVTNU retenido implicaría gravar al contribuyente por una ganancia inexistente, contraria al principio de capacidad económica recogido en el artículo 31 de la Constitución Española.

«La ganancia patrimonial se calcula sobre lo efectivamente percibido por el transmitente. Si parte del precio se destina al pago de la plusvalía municipal, esa cantidad no forma parte del ingreso real del vendedor.»

Además, el documento público notarial donde consta la retención goza de presunción de veracidad.
Como subraya el TEAC, si la escritura indica que el comprador ha retenido una cantidad específica, debe presumirse que esa suma no ha sido percibida por el transmitente.
El hecho de que el Ayuntamiento aún no haya recibido el ingreso no altera la realidad económica: el vendedor ha cobrado menos, y eso debe reflejarse fiscalmente.

La decisión del TEAC: respaldo al contribuyente no residente

El TEAC estima la reclamación de los vendedores y anula la regularización practicada por la ONGT.
Reconoce expresamente que la retención en escritura es suficiente para minorar el valor de transmisión, incluso si el impuesto no se ha ingresado todavía.

Además, el tribunal aclara que la Administración no puede exigir al vendedor no residente que acredite el ingreso del impuesto por parte del comprador, ya que no tiene obligación legal ni control sobre esa actuación.
Imponerle esa carga sería injusto y contrario al principio de responsabilidad personal en materia tributaria.

Cuestión sancionadora: sin culpabilidad, no hay sanción

Otro aspecto relevante de la resolución es el relativo a la sanción impuesta por la ONGT.
El órgano administrativo había multado a los contribuyentes por una supuesta infracción leve de dejar de ingresar parte de la cuota, basándose en el artículo 191 de la Ley General Tributaria.

El TEAC recuerda que toda sanción requiere culpabilidad, según el artículo 183.1 LGT.
No basta con que exista una diferencia interpretativa o una regularización posterior: la Administración debe probar negligencia o dolo.

En este caso, los vendedores actuaron con transparencia, declararon la operación y aportaron documentación completa.
No hubo intención de ocultar ni error inexcusable.
Por tanto, el TEAC anula la sanción y reitera que no puede haber responsabilidad objetiva en materia tributaria.

«El TEAC aclara que no puede imponerse sanción alguna sin culpabilidad; la simple discrepancia interpretativa con la Administración no justifica una penalización.»

Implicaciones prácticas para los no residentes

Esta resolución del TEAC tiene consecuencias muy concretas para la práctica profesional y para los no residentes que transmiten inmuebles en España:

• Deducción válida: El importe del IIVTNU retenido por el comprador puede deducirse en el IRNR, aunque aún no se haya pagado.

• Prueba suficiente: Basta con que la retención conste en la escritura pública.

• Seguridad jurídica: El vendedor no puede ser penalizado por la conducta del comprador.

• Sin sanción: Las diferencias de interpretación no implican negligencia.

Este criterio aporta coherencia, equidad y estabilidad a la fiscalidad inmobiliaria internacional, reforzando la confianza de los inversores extranjeros.

Conexión con otras doctrinas fiscales

La resolución del TEAC se enmarca en una línea de interpretación coherente con otros pronunciamientos recientes sobre fiscalidad de no residentes y plusvalía municipal.

Por ejemplo:

• La STS 1827/2023 del Tribunal Supremo ya había destacado la necesidad de adaptar la tributación a la realidad económica de las operaciones inmobiliarias.

• Asimismo, tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 sobre la plusvalía municipal, se ha reforzado el principio de tributar solo por incrementos reales de valor, evitando situaciones ficticias.

Estos avances consolidan un marco fiscal más equilibrado y respetuoso con los principios constitucionales y europeos.

Conclusión: seguridad jurídica para la fiscalidad inmobiliaria internacional

El TEAC consolida un criterio que fortalece la seguridad jurídica de los contribuyentes no residentes y promueve la equidad en la tributación de plusvalías inmobiliarias.
Reconoce que la retención de la plusvalía municipal en escritura tiene efectos económicos reales y que el vendedor no puede verse perjudicado por un incumplimiento ajeno.

En definitiva, la resolución de 21 de octubre de 2024 sienta doctrina:

Un no residente puede deducir en el IRNR el importe del IIVTNU retenido por el comprador, aunque éste no lo haya ingresado todavía, siempre que la retención conste en la escritura pública.

Una decisión alineada con los principios de justicia tributaria, proporcionalidad y realidad económica, que refuerza la confianza en el sistema fiscal español.